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 二手房买卖:为避税而签订的虚假阴阳合同是否有效


 

卖方是一名退休职工。2009年,卖方家想换个大一点儿的房子。于是,卖方委托中介出售现有房屋,三方签订《房屋买卖居间合同》,约定房屋总价为65.6万元,备案价为53万元。买方交付首付款同时办理公积金贷款手续。

后中介下载《存量房屋买卖合同》时,为避税,合同约定该房屋成交价格为44万元。买方携带该合同办理公积金手续,因买方原因未获批。后来,买方在《存量房屋买卖合同》约定的逾期限定日前未付款。

与此同时,卖方已与他人签订合同购入大房,急需卖房款到位,否则卖方将承担违约责任。因此,卖方向中介和买方递交解除合同函,并将房屋卖给第三人,对方付全款办完审批已经入住。

1、主要争议

中介和买方扣押、隐瞒《存量房屋买卖合同》,以《房屋买卖居间合同》为依据起诉要求继续履行合同,获一、二审法院的支持。

卖方持《存量房屋买卖合同》申请法院再审,法院再审认为《存量房屋买卖合同》是以避税为目的的“非实际履行合同”,双方不应以该合同的约定作为依据,因而卖方诉求不受法律保护。检察院认定该合同“是以合法形式掩盖非法目的的无效合同”,作出《不支持监督申请决定书》。

卖方的疑问是:若《存量房屋买卖合同》为无效合同,那么,《房屋买卖居间合同》也应同样无效,毕竟该合同的避税记载是该案避税的源头。如今,房子被申请强制执行,卖方现在该怎么办?

2、关于合同是否有效的问题

《合同法》第52条规定合同无效的情形为:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中,如果《房屋买卖居间合同》不存在上述情况,那么,该合同是有效的。

《合同法》第56条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。

根据卖方提供的情况,《存量房屋买卖合同》之所以被法院认定为无效,是因为该合同中的价格是为了避税而约定的,双方当事人不会按照该价款履行。但是,除去有关价格的条款,其他合同的条款诸如违约责任、争议解决等条款并不存在《合同法》第52条规定的情况。那么,该合同除价格外的条款还是有效的。也就是说,《存量房屋买卖合同》只是房屋价格条款无效,属于部分无效合同。它和其他的比如买卖枪支弹药的合同不同,枪支弹药属于国家限制流通的商品,没有经过批准,任何人和单位都无权买卖。所以,类似这种合同全部无效,因为标的物不合法。房屋买卖合同的标的物是房屋,属于自由流通的商品,可以随便买卖,不能因为价格避税就否定了整个合同的效力。法院可以认定价格条款无效,但其他条款不违反法律法规及当事人的本意,应该有效。

3、关于执行问题

现在,卖方的房子已经卖给第三人,第三人已经入住,说明他和第三人的合同已经履行完毕。如果他与第三人签订的合同不存在《合同法》第52条的情况,合同有效,任何人无权要求将该房屋返还,也就是说,《房屋买卖居间合同》已经不具有履行的条件,无法履行。卖方要维权的话,应该将其与第三人签订的合同提供给法院,提出执行异议,并且要求法院再审。

作者:高玄 北京市正义律师事务所律师

来源:《法律与生活》2015年3月下刊