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 物业和水电气合同中关于 滞纳金 的条款没有法律依据,应认定无效


 

1、滞纳金的相关法条

《中华人民共和国行政强制法》第12条规定,行政强制执行的方式:(一)加处罚款或者滞纳金;(二)划拨存款、汇款;(三)拍卖或者依法处理查封、扣押的场所、设施或者财物;(四)排除妨碍、恢复原状;(五)代履行;(六)其他强制执行方式。

2、滞纳金的性质

(1)惩罚性、强制性

滞纳金是在行政关系主体之间,因行政相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用,国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政相对人所采取的一种带有惩罚性、强制性的财产执行措施。

(2)法定刑

《中华人民共和国行政强制法》第13条规定,行政强制执行由法律设定。

滞纳金是行政强制执行的法定方式之一,滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项,由国家强制力保障实施,平等民事主体之间不能约定滞纳金。因此,在《物业服务合同》、《供水合同》等民事合同中,关于“滞纳金”的合同条款应是无效的。

3、物业和水、电、气等公共服务合同中“滞纳金”的条款是无效的

滞纳金经常在公共事业的服务领域出现,主要原因是,解放初期,我国属于计划经济体制,水、电、燃气、通信等公用事业在计划经济体制下具有行政管理的属性,但改革开放以后,上述公用事业经过一系列的改革,已不再具有行政管理的职能,其主体、地位也发生了变化,这些公用事业单位已从行政管理者的角色转变为服务合同的平等主体。

而大多数公用事业单位由于行业惯性,在与业主的服务合同中仍然保留了“滞纳金”的条款,事实上,双方约定的涉及滞纳金的合同条款是没有法律依据的,是无效的。

建议物业公司、供水供电企业删除关于服务合同中“滞纳金”的条款,增加“违约金”的合同条款,这样在个别业主无故拒不缴纳服务费用时,物业公司完全可以主张违约赔偿,要求违约业主支付违约金。

4、业主不能以服务不好或侵权为由,拒绝交纳物业费

在实际生活中,物业公司侵犯业主权益的现象时有发生,比如有的物业公司打扫卫生不到位、维修基金使用不透明等。一旦出现物业公司侵权的情形,个别业主就会以此为借口,拒交物业费。在法律上讲,业主的做法并不可取,理由如下:

物业管理公司侵害业主的权利,这种行为所应承担的义务是基于法律直接规定而产生的。而业主交付物业管理费是基于物业服务合同而产生的。这是两个彼此独立的法律关系。

从合同法角度说,合同履行抗辩权是指合同当事人基于合法的事由对抗相对方请求履行合同义务的权利。合同履行抗辩权必须以合同义务为基础,只有在对方没有履行该合同义务的条件下,合同一方当事人才可以援引合同以对抗相对方请求履行合同义务的权利。如果对方未尽义务并非基于该合同产生,则不能援引作为合同履行抗辩权的依据。业主依据物业公司存在侵权事由而拒绝交付物业管理费的行为构成对物业管理合同的违反,是一种违约行为,物业公司有权要求业主履行义务,交纳物业管理费。如业主继续违约,物业管理公司可以采取法律手段要求业主履行物业管理合同的义务。

对于物业公司存在的侵权,业主可以通过其他方式予以解决,业主可以向物业管理公司提出要求,请求物业管理公司尽快排除妨碍。物业管理公司如果继续侵权的话,业主可以通过向人民法院提起诉讼来解决,并可以要求物业管理公司赔偿损失。(当然,本作者也是站着说话不腰疼,在现实生活中,物业公司往往财大气粗,普通业主往往有苦难言、有冤难伸,在国人传统思维意识里,打官司不是好事,大家唯恐避之不及,有几个业主能主动通过诉讼维权?相比打官司维权,平头百姓迫不得已的选择是“以暴制暴”,你不讲理,我比你还不讲理。)

编辑:大侠 | 六月雪法律网
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