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 房地产估价腐败案件侦查要点:估价基本原则和估价方法的选择


 

在动迁补偿过程中,补偿款的计算,主要依据评估公司的估价报告。在这个过程中,相关公职人员与评估中介组织暗箱操作,故意抬高估价对象的价值,从中渔利。为了很好的侦查此类案件,办案人员需要对房地产评估的一般理论和方法进行了解。

一、房地产估价的五大原则

1、独立、客观、公正原则

要求估价师要换位思考,站在专家的立场反复、精细地权衡评估价值,要具有良好的职业道德和操守。

什么是独立?即不受外界不合理因素的干扰。

什么是公正?即估价师要站在中立的立场上,不偏袒任何一方。

2、合法原则

房屋的产权要合法,有合法的房屋权属证书、档案等。房屋的使用上合法,符合城市规划、土地用途管制。房屋的处分要合法,有合同等。估价的依据要合法,主要是符合价格政策。

3、最高最佳使用原则

是指在合法的前提下,以待估价房地产最有效使用的方式为估价基础。

基本标准是:法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。

4、替代原则

当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时,其价格将在市场机制的作用下趋于一致。

该原则要求估价的结果不能明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

5、估价时点原则

房地产市场价格的波动性决定了同一宗房地产在不同的时点,往往会有不同的价格。

二、选择估价方法的标准

1、对同一房地产,适宜选择两种以上的估价方法进行估价。

2、若同一房地产适合采用多种估价方法进行估价的,不得随意取舍。

3、有条件选用“市场比较法”进行估价的,应以该方法作为估价的主要方法。

4、收益性房地产的估价,应该选用“收益法”作为其中的一种估价方法。

5、具有开发潜力的房地产的估价,应选用“假设开发法”作为其中一种估价方法。

6、在不适合采用“市场比较法”、“收益法”、“假设开发法”进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

三、估价方法简介

1、市场比较法

适用于市场发达,有充足的具有替代性的比较实例的地区。

是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较、修正,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

要根据估价对象状况和估价目的,从搜集的交易实例中选取3个以上的可比实例。

什么叫类似不动产?即区位相同或类似,用途相同,建筑结构相同(钢、混、砖木、简易),权利性质相同,交易类型相同,成交日期与估价时点相近。

什么叫同一供需圈?即以估价对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似,并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用趋于。

2、收益法

适用于有收益或有潜在收益的房地产,如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产。

对于收益或潜在收益难以量化的房地产的评估不适用该方法,如政府办公楼、学校、公园、图书馆、博物馆、公益性房地产等。

3、假设开发法

适用于待开发土地评估、将生地开发成熟地的土地评估,以及待拆迁改造的再开发地产的评估。

适用该评估方法的前提是,必须假设该地产或房地产的利用为最佳开发利用方式。比如,政府想在某食品厂原址建设商品房,必须要对食品厂的厂房进行拆除,在对该厂房进行估价时,就不能按照“假设开发法”进行估价,因为这个厂房马上要被拆除,将来该厂房毫无用处。

编辑:大侠 | 六月雪法律网
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