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 商业拆迁与政府拆迁(公益拆迁)区别很大,在商业拆迁中动迁户有权漫天要价


 

在商业拆迁中,动迁户享有“漫天要价”的权利;但是,在公益拆迁(又叫政府拆迁)中,动迁户无权“漫天要价”。要想弄清其中的原理,需要阅读以下内容,才能理解商业拆迁和公益拆迁的具体概念。

1、商业拆迁

(1)定义。商业拆迁是指,开发商作为一般的民事主体,基于纯商业开发性质的考虑,出于营利的目的,经与被拆迁人协商一致,被拆迁人将其房屋所有权以及土地使用权转让给开发商,开发商将所取得的房屋拆除,并在该基地进行房地产开发的行为。

(2)本质。商业拆迁的本质在于,拆迁人与被拆迁人之间应该贯彻平等、意思自由原则,不得强买强卖。被拆迁人丧失房屋所有权获得的应该是足额的赔偿,而不是“补偿”。而且作为一种极端的例子,即使拆迁人提供了非常优惠的对价,如果被拆迁入不同意,那么拆迁就不能进行。

(3)特征。一是商业目的性,二是合意性,三是拆迁补偿的不确定性。商业拆迁必须建立在平等自愿、意思自治的合同基础上,被拆迁户与开发商达成合意,不得强买强卖,不得强制拆迁。由于拆迁协议是双方协商的结果,所以拆迁补偿没有法定要求的合理性,北大教授钱明星说过:商业拆迁中漫天要价是被拆迁者的合法权利。

(4)房屋估价原则。按照目前房地产估价的行业规则,在商业拆迁中,为了完成项目进度,评估人员可以根据“甲方”(一般为房地产开发企业)的要求,或增加房屋面积或提高补偿价格,促使被拆迁人同意拆迁。

2、公益拆迁(又叫政府拆迁)

(1)定义。公益拆迁是指,政府为了不断实现和增进社会的公共利益,运用公共权力进行强制性的实施房屋拆迁与改造,政府通过房屋拆迁进而形成的能够满足政府管理需要的一种社会资源。比如,可以实现基础性、服务性、保障性公共利益,可以增加财政收入,可以提高地区经济增长率,当然,地区主政官员还可以借助拆迁改造的过程来捞取政治资本。

(2)本质。公益拆迁的实质是一种剥夺公民房屋所有权的行为,是一种具体行政行为,政府与被拆迁人之间形成一种行政法律关系,服从是其主要特征,符合征收的概念。故政府拆迁其实就是一种行政征收。

《宪法》规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

《物权法》第42条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

(3)特征。一是公益目的性,二是强制性,三是合理补偿性。公益拆迁是民事法律关系与行政法律关系的结合,公权力的介入赋予了拆迁行为的强制性。政府对拆迁范围内的居民或单位进行合理的补偿或安置,体现了拆迁行为的公平正义。

(4)房屋估价原则。按照目前房地产估价的行业规则,在公益拆迁中,政府出钱进行的项目拆迁不同于商业拆迁,评估人员要严格按照标准操作,否则将会使国家财产受损。

编辑:大侠 | 六月雪法律网
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