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 小产权房买卖合同是否合法有效


 

法律赋予依法成立的合同一定的法律效力,以此来约束双方当事人的行为,这就叫合同的效力。当出现一方违反合同约定或者是第三方干扰时,法律就会产生效力,强制让违约方履行合同或者排除第三方干扰。合同的效力是国家意志力的体现,也是合同双方当事人真实的意识表现。国家强制力是合同效力的保障,而合同法等法律是合同效力体现的根源。

当双方当事人的真实意识被法律所认可后,双方当事人将实现其所想表达的法律效果,其在合同中所订立的各种款项将产生应有的法律效力,对双方当事人都是有效的。当双方当事人的真实意识被法律所不认可时,合同自始无效,也就对双方当事人不产生法律效力。当双方当事人的真实意识被法律相对否定时,这个合同就处于效力待定的状态,是否对双方当事人产生法律的效力则看双方当事人进一步的意识表示。

关于合同的有效要件可以参考《民法通则》第五十五条规定:双方当事人意识表示真实,具有相应的民事行为能力,合同的内容不违反法律法规或者公共利益。这里的公共利益是指大多数人的利益,是相对于小部分或者小范围集体的利益。法律条文由于自身性质的局限性才作出这样的规定。自改革开放以来,社会发展越来越快,各类新事物层出不穷,与之带来的各种交易新问题也纷纷出现。

法律作为上层建筑,它是离不开经济基础的。我们不能用法律条文对还没出现的新事物、新问题进行约束。民事行为也不可能一一地被法律条文所解释,在很多时候法律条文解释不通时,我们可以用“社会公众利益”来考量。当民事法律行为与公众利益发生冲突时,这个民事法律行为就是无效的。

在国务院办公室1999年发布的39号文件和2004年发布的28号文件中,我们可以看到国家对土地转让的管理实行了严格的监管制度,特别是对集体土地的管理,以求保证农民的合法利益和维护社会的稳定,杜绝“炒房热”。国务院办公室在2007年发布的一号文件中明确强调了“小产权房”的不合法性,同时要求各个机关单位应当服从国家的土地管理规定,以大局为重,以农民的利益为重。我国是一个农业大国,土地不仅是农民赖以生存的基础,而且也是我国能否安定发展的基础。如果我国允许城镇居民购买农村集体组织土地,那么势必会有很多农民为了眼前的利益而放弃自己的土地。这样做的后果不仅使农民的生活无法得到保障,而且也给我国的安定发展带来了严重的隐患。所以国家禁止小产权房的交易的目的其实是为了保护农民利益和社会的安定团结。

一般情况下,我们对于小产权房买卖合同是持无效的态度的。但是也有一些例外,比如有些小产权房交易的时间久远,其合同标的物已经完全发生了改变,这类情况应该重新分析、判定。笔者认为小产权房合同应当以1999年5月6日为时间分界线分为两个阶段。

一、第一阶段小产权房买卖合同一般有效

1999年5月6日前签订的小产权房买卖合同。在1999年我国土地管理有了重大的转变,其中最明显的特征是第二次修订的《土地管理法》和国务院办公室发布的39号文件,这些法规中明确指出集体土地不得进行转让,城镇居民不得购买农民的房屋。而在1999年之前,我国城镇居民购买农民的房屋是未被禁止的,只需要双方去有关部门申请并得到准许即可。1982年《村镇建房用地管理条例》第十四条规定,对于那些回乡落户的华侨、回乡定居的人们以及原本的农民可以通过申请,经过正规的程序得到有关部门颁发的宅基地使用证明。1999年5月6日前买卖的小产权房,由于国家政策是不禁止的,所以买卖双方当事人是基于对国家的信任进行交易的。到了现在,不仅年代已经久远,而且有的当事人甚至已经扎根在集体组织。所以如果这时司法部门再判定这些小产权房无效,那么不仅违背了新法不朔及既往的原则,更是会激发社会矛盾,影响社会的和谐稳定发展。因此,1999年5月6日之前的小产权房买卖合同交易应当被认为是有效的。

二、第二阶段小产权房买卖合同一般无效

1999年5月6日以后签订的小产权房买卖合同。在此期间如果某些小产权房合同确实存在着其特殊的情况,那么也可以对其进行单独处理。比如当小产权房卖房者故意欺诈或者隐瞒事实真相而取得房管部门的信任,取得房屋登记证明的。对于这种情况,主要过错方是卖房者,应当由卖房者承担由此产生的一系列后果。再比如当小产权房买卖交易成功后,纠纷发生前,卖房者的户口已经发生转变成为城镇户口,这时之前发生的小产权房买卖已经没有其理论和法律依据,应当认为此合同是有效的。与此情况相反的小产权房合同交易成功后,纠纷发生以前,购买者的户口变迁到所购房屋的地方,这时的小产权房的买卖合同也应当被认为是有效的。

作者:姜河舟、刘颖 河南大学