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 土地挂牌出让文件的性质是要约,还是要约邀请


土地挂牌出让文件具体包括的文件有:出让公告、投标或竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。

土地挂牌出让文件的法律性质是目前理论界争论的焦点,有的人认为是要约,有的人认为是要约邀请,其性质一旦认定,将会产生完全不同的法律效果。事实上,关于挂牌出让文件的性质认定,绝不能陷入“非此即彼”的逻辑错误。难道不是要约就一定是要约邀请吗?这显然不对。在法律实践中,挂牌出让是非常复杂的过程,在每个环节和阶段,挂牌出让文件的性质也不同,有的阶段是要约,有的阶段是要约邀请。

土地挂牌出让的操作程序分七步:一是发布挂牌出让公告;二是发售挂牌出让文件;三是意向人缴纳竞买保证金,递交挂牌竞买申请;四是出让人对收到竞买申请进行审查并确认竞买资格;五是挂牌开始,竞买人报价,确认报价并更新挂牌价格,继续接受新的报价;六是挂牌截止,根据挂牌出让文件规定的规则确定竞得人和成交价格;七是签订成交确认书,出让合同,公示成交结果等。

挂牌出让文件在各个环节中的法律性质不同,具体如下:

1、在发布公告环节

出让公告是挂牌出让文件的一个部分,出让公告是一种带有确定性的意思表示,具有要约的属性。公告发布后,出让人是受其约束的,这种约束力体现在三方面:一是出让人须按照公告要求的时间和地点实施挂牌出让活动,二是签订的合同条款应与公告内容一致,三是公告不得随意调整,如调整需发布补充公告,并通知已报名的申请人。

2、在报名环节

意向人按规定缴纳保证金、递交规定资料后,出让人对申请人提交的资料进行审查,符合挂牌出让文件要求的,确认其竞买资格,并通知其参加挂牌活动,双方签订挂牌资格协议(合同)。其中,意向人的申请应当是要约,出让人的确认是承诺。

3、在竞拍环节

竞买人取得资格后,便可以开始报价,出让人确认报价并更新挂牌价格,继续接受新的报价。这里,竞买人的报价相当于要约,即按照挂牌出让文件约定的条件和报出的价格受让挂牌宗地的意思表示,故竞买报价不可撤回,只有当更高的报价出现后,方才失效。而出让人按约定的规则以最高报价确定竞买人则是承诺。

4、在成交环节

出让人确认了最高报价后,出让人和竞买人达成了合同,即以成交确认书的形式加以确认,并最终签订出让合同。

编辑:大侠 | 六月雪法律网
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