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 物业公司单方面擅自撤走,构成 根本违约


一、基本案情

2012年王某与开发商某房地产开发有限公司签订房屋买卖合同,购得总价款人民币450万元高档公寓一套,并于2012年5月与某物业管理公司签订《物业管理合同》,按每平方米5.3元一次性交纳物业费25440元整。2012年9月,物业公司与开发商签订物业服务《终止协议书》,擅自撤离,完全停止物业服务,且并未告知业主。王某得知该事情后,联系多位业主,与该物业负责人协商,要求返还物业公司撤走后,未能履行物业服务责任期间的物业服务费。双方多次协商未果,王某等业主一同将物业公司告上法庭。法院支持了王某的诉讼请求,判决该物业公司返还未履行物业服务期间的物业费。请问,物业公司的做法是否属于根本违约?

二、法律说理

在业主入住后,物业公司即和公寓内业主签订了服务合同,同时收取足额物业管理费,但是双方合同仅仅履行了5个月,物业公司擅自撤离小区。本案存在两个法律关系:一是由开发商和物业公司签订的《聘用合同》,二是由物业公司和业主签订的《物业管理合同》,两份合同的内容各不相同,各自独立。

从物业公司与开发商签订《终止协议书》这一角度看,双方是在协商一致的前提下解除合同的,无任何异议。但物业公司还与业主王某等业主签订了《物业管理合同》,按照合同要求王某等业主支付了物业服务费用,履行了合同义务,该合同是真实、合法、有效的。物业公司在准备撤离前并未与业主进行任何的沟通和协商,对已收取的全年物业费也并未给出相关解释,完全忽视其与业主签订的《物业管理合同》,单方面撤离,停止物业服务,这种情况属于根本违约。

物业纠纷案例中,多是前期开发商聘用的物业公司提供服务不到位,导致社区业主委员会成立后决议更换物业公司而产生的相关纠纷,或是物业公司在收取物业服务费后,服务质量低下,不完全履行合同而导致的纠纷。

来源:2015年1月17日《天津工人报》