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 按揭房转让合同是否有效,受法律保护吗


 

一、以此案例为背景进行探讨

2008年3月19日,崔某与天河房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,购买一套住房,总价款60万,首付30万,在农业银行办理按揭贷款30万,期限10年。

崔某按月正常偿还贷款,持续了1年。

2009年3月19日,崔某通过房产中介公司与聂某签订了一份《按揭房三方转让协议》,协议约定:以70万元的价格将该住房转让给聂某,聂某当即支付给崔某41万房款,其余按揭贷款29万元由聂某以崔某的名义向农业银行偿还。关于双方签订的《按揭房三方转让协议》,农业银行不知情。当贷款还清后,崔某协助聂某到房产局办理过户手续。

聂某以崔某的名义按月正常偿还贷款,持续了6年。

2015年3月19日,该住房附近修建了地铁,该住房市场价大涨,保守估价约120万元。此时,崔某十分后悔,向聂某明确表示撕毁合同,想退还聂某支付的买房款,且甘愿赔偿聂某3万元违约金。

聂某不同意,要求崔某继续履行合同,为此将崔某起诉至人民法院。

在审判过程中,崔某聘请了律师,提出:在中介公司见证下,其与聂某虽然签订了《按揭房三方转让协议》,但未征得银行(抵押权人)的同意,崔某以此为理由,请求法院判决其与聂某签订的《按揭房三方转让协议》无效。

二、专家的意见

由于二手房(特别是按揭房)交易实践中,以违反强制性规定为为由要求法院宣告《按揭房转让合同》无效的案件中,签订合同后,卖房一方反悔的情况占了90%以上,其中大多数是因为合同涉及的标的升值所致。如果法院简单宣告《按揭房转让合同》无效,就会纵容不诚信的人,形成一种不诚信的交易环境,损害交易主体的合理期待。

在二手房中介市场中,按揭房转让已经成为房产中介公司二手房交易的主要业务,而且法院贸然认定《按揭房转让合同》无效,必然造成房产中介市场的大混乱,那就没有达到案件处理的社会效果,不利于合同法鼓励交易目的的实现。

三、未经银行同意,崔某与聂某签订的《按揭房转让合同》是否有效

让我们先梳理一下设计合同无效的相关法律依据

(1)《合同法》第52条第5款

违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。

(2)《物权法》第191条第2款

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。

(3)《最高人民法院关于<合同法>解释二》第14条

《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

(4)最高人民法院副院长奚晓明在全国民商事审判工作会议上《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》的讲话

要谨慎介入当事人自治领域,充分尊重当事人合同自由权利,特别是对市场经济发展过程中出现的新类型合同以及传统合同形式中新类型条款的约定,除非符合合同无效的法定情形,不能轻易否定合同效力。要充分尊重自治,保护权利,鼓励交易,维护交易的稳定性。

四、要想回答《按揭房转让合同》是否有效,前提是弄清《物权法》第191条第2款究竟是不是效力性强制性规定

如果《物权法》第191条第2款的规定属于效力性强制性规定,那么未经银行(抵押权人)同意,《按揭房转让合同》就是无效合同。

如果《物权法》第191条第2款的规定属于管理型强制性规定,那么虽然未经银行同意,《按揭房转让合同》仍然是有效合同。

那么,这个法条的性质就是如何?请继续阅读《物权法第191条第2款是效力性强制规定还是管理性强制规定》一文。

编辑:大侠 | 六月雪法律网
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